Calculadora de Capacidad de Compra de Vivienda
Descubre cuánto puedes permitirte gastar en una vivienda según tus ingresos, ahorros y situación financiera real
Precio Asequible Real
Calcula el rango de precios de vivienda que puedes permitirte según tu capacidad de pago mensual, no según lo que el banco aprueba
Ahorros Necesarios
Descubre exactamente cuánto necesitas ahorrar para entrada, impuestos (ITP/IVA), notaría, registro y otros gastos iniciales
Ratio de Deuda Saludable
Verifica que tu ratio de deuda total (hipoteca + otras deudas) se mantiene en niveles saludables (≤35%) o aceptables (≤40%)
Validación Completa
Asegúrate de que la hipoteca es apropiada para tu edad y que terminarás de pagar antes de la jubilación (≤70 años)
¿Cuánto Puedes Permitirte Gastar Realmente en una Vivienda?
Comprar una vivienda es probablemente la decisión financiera más importante de tu vida. El banco puede aprobar una hipoteca de 300.000€, pero eso no significa que debas gastarte tanto. El banco busca maximizar su beneficio, tú debes buscar tu estabilidad financiera a largo plazo.
La regla tradicional dice que no deberías gastar más del 30% de tus ingresos brutos en la cuota hipotecaria. En ciudades caras como Madrid o Barcelona, mucha gente gasta 35-40%, pero esto reduce drásticamente tu margen de maniobra ante imprevistos. Además, la cuota hipotecaria es solo el comienzo: también necesitas ahorros suficientes para entrada (mínimo 20%), impuestos (10-12% del precio), gastos de notaría y registro (~1.500€), y mantener un fondo de emergencia de 6 meses.
Fórmula de Capacidad de Compra
Precio Máximo = (Ingresos × 30%) × [(1-(1+r)^-n)/r] / (1-% Entrada)
Esta fórmula usa el cálculo inverso: parte de tu cuota mensual asequible (30% de ingresos), calcula cuánto préstamo puedes pedir con esa cuota, y luego determina el precio total de vivienda considerando tu porcentaje de entrada
Esta calculadora no solo te dice cuánto puedes gastarte, sino que valida si estás realmente preparado financieramente para comprar. Te dirá con total transparencia si tienes suficientes ahorros, si tu ratio de deuda total es saludable (≤35%), aceptable (35-40%) o peligroso (>40%), y si la edad a la que terminarás de pagar es apropiada (≤65 años), aceptable (65-70) o preocupante (>70).
Calcula Tu Capacidad de Compra Real
¿Cómo Funciona Esta Calculadora?
1. Calcula tu Cuota Mensual Asequible
Basándose en tus ingresos brutos mensuales y el porcentaje que quieres/puedes dedicar (normalmente 25-35%), calcula cuánto puedes pagar cómodamente cada mes sin comprometer tu estabilidad financiera
2. Determina el Préstamo Hipotecario Posible
Usa la fórmula de amortización inversa con el tipo de interés y plazo para calcular cuánto préstamo puedes pedir con esa cuota mensual. Esta es matemática financiera pura: L = P × [(1-(1+r)^-n)/r]
3. Calcula el Precio Total de Vivienda
Divide el préstamo posible entre (1 - % entrada) para obtener el precio total que puedes permitirte. Ejemplo: préstamo 160.000€ con entrada 20% → precio 200.000€
4. Valida tu Situación Financiera Completa
Verifica 3 cosas críticas: (1) ¿Tienes ahorros suficientes para entrada + impuestos + gastos? (2) ¿Tu ratio de deuda total es saludable? (3) ¿Terminarás de pagar a una edad apropiada?
Factores Clave a Considerar Antes de Comprar
La Aprobación del Banco NO es una Recomendación
Que el banco te apruebe una hipoteca de 300.000€ NO significa que sea prudente gastarse tanto. Los bancos buscan maximizar sus préstamos y beneficios, tú debes buscar tu estabilidad financiera. El banco no pagará tu hipoteca si pierdes el empleo, tú sí. Sé más conservador que el banco.
La Regla del 30% es Orientativa, No Absoluta
En ciudades caras (Madrid, Barcelona, Valencia), mucha gente gasta 35-40% de ingresos en hipoteca. Esto NO es ideal, pero es la realidad del mercado. Lo importante no es el porcentaje exacto, sino que puedas vivir cómodamente con el 60-70% restante: comida, transporte, seguros, ocio, ahorro e imprevistos.
Más Entrada = Miles de Euros Ahorrados en Intereses
Cada 5% extra de entrada reduce significativamente los intereses totales. Ejemplo hipoteca 200.000€ a 30 años al 3.5%: con entrada 15% pagas 78.000€ de intereses; con entrada 25% pagas 65.000€. Diferencia: 13.000€ de ahorro. Vale la pena ahorrar 6-12 meses más para dar mayor entrada.
Plazo Más Corto = Cuota Mayor, Pero Coste Total Mucho Menor
Hipoteca 200.000€ al 3.5%: a 30 años → cuota 898€, intereses totales 123.000€. A 25 años → cuota 1.001€ (+103€/mes), intereses totales 100.000€. Ahorras 23.000€ pagando solo 103€ más al mes. Si puedes permitirte la cuota mayor, elige plazo más corto siempre.
Considera tu Estabilidad Laboral y Sector
Si trabajas en sector inestable (hostelería, construcción, startups), eres autónomo, o tienes contrato temporal, sé MÁS conservador que la regla del 30%. Apunta al 25% o incluso 20%. Necesitas mayor margen de seguridad porque tus ingresos fluctúan. Un empleado público puede arriesgar más que un autónomo.
Los Costos Ocultos de Ser Propietario Son Reales
Además de la cuota hipotecaria, ser propietario cuesta: IBI (~500€/año), comunidad de propietarios (~50€/mes), seguro de hogar (~200€/año), reparaciones y mantenimiento (~1% anual del valor de la vivienda). Total: unos 200-400€/mes EXTRA. Una hipoteca de 800€/mes realmente te cuesta 1.000-1.200€/mes.
Ejemplos Prácticos por Perfil de Comprador
Millenial - Primer Empleo
25 años, ingreso bajo-medio, poca experiencia laboral
Profesional - Carrera Establecida
35 años, buenos ingresos, empleo estable, sin deudas
Pareja - Dos Ingresos Combinados
30 años, ingresos combinados altos, situación estable
Preguntas Frecuentes sobre Capacidad de Compra
¿Los bancos realmente me aprobarán una hipoteca del 35-40% de mis ingresos?
Sí, la mayoría de bancos españoles aprueban hipotecas donde la cuota es el 35-40% de tus ingresos brutos, especialmente si no tienes otras deudas y tienes empleo estable. Algunos bancos incluso aprueban hasta el 45% en casos excepcionales (buenos ingresos, entrada alta). Sin embargo, esto NO significa que sea prudente. Los bancos buscan maximizar sus préstamos, tú debes buscar tu estabilidad financiera. Nuestra recomendación: no superes el 30-35% para tener margen de maniobra ante imprevistos como reparaciones, desempleo temporal, enfermedad o cambios en tu situación personal.
¿Debo incluir las pagas extras al calcular mis ingresos mensuales?
SÍ, absolutamente. Las pagas extras forman parte de tus ingresos anuales y debes prorratearlas mensualmente. Si tienes 14 pagas, divide tu salario anual total entre 12 para obtener tus ingresos mensuales reales. Ejemplo concreto: si cobras 1.500€ al mes × 14 pagas = 21.000€ anuales = 1.750€/mes. Usa 1.750€ en la calculadora, NO 1.500€. Este cálculo refleja tu verdadera capacidad de pago mensual. Los bancos también calculan así, y tú deberías hacerlo igual. Si tienes bonus variables, sé conservador: incluye solo el 50-70% del bonus promedio de los últimos 3 años.
¿Qué diferencia hay entre ITP e IVA? ¿Cuál me sale más barato?
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) se paga al comprar vivienda de segunda mano. El porcentaje varía por comunidad autónoma: Madrid 6%, Cataluña 10%, Andalucía 8-10% escalonado, Valencia 10%. IVA (10%) + AJD (1-1.5% según CCAA) se paga al comprar vivienda nueva directamente del promotor. Generalmente ITP sale más económico. Ejemplo vivienda 200.000€: ITP Madrid 12.000€ (6%) vs. IVA+AJD 23.000€ (10%+1.5%). Sin embargo, las viviendas nuevas suelen estar en mejor estado, tienen garantías de 10 años y consumen menos energía. Valora el conjunto, no solo el impuesto.
¿Cuánto debo ahorrar como mínimo absoluto antes de comprar una vivienda?
Mínimo técnico para una vivienda de 200.000€: Entrada 20% = 40.000€, Impuestos ~10-12% = 22.000€, Notaría y registro = 1.500€, Tasación y gestoría = 500€. Total = 64.000€. PERO esto te deja sin colchón. Recomendado real: añade fondo de emergencia de 6 meses de gastos (10.000-15.000€) que NO tocarás. Total recomendado: ~75.000-80.000€. Si no llegas, tienes 3 opciones: (1) Ahorrar más tiempo, (2) Buscar vivienda más barata, (3) Pedir entrada reducida al 15% o 10% (pagarás más intereses, pero es viable). Nunca compres sin fondo de emergencia aparte: el primer imprevisto te endeudará.
¿Es mejor dar más entrada o invertir ese dinero extra en fondos/bolsa?
Depende de la comparación entre tipo de interés hipotecario vs. rentabilidad esperada de inversión. Matemática pura: Si tu hipoteca es al 3% y puedes invertir obteniendo 7% promedio anual → mejor dar entrada mínima (20%) e invertir el resto. Si tu hipoteca es al 4% y solo esperas obtener 4-5% invirtiendo → mejor dar más entrada (25-30%) para reducir intereses. Regla general 2024-2025 con tipos actuales (3-4%): dar entre 20-25% de entrada es óptimo. No des menos del 20% (interés será más alto), ni más del 30% a menos que seas muy averso al riesgo. El equilibrio entre reducir deuda y tener liquidez para invertir/emergencias es clave.
¿Puedo permitirme comprar si mi ratio de deuda total es del 40%?
Técnicamente SÍ puedes (los bancos lo aprueban), pero financieramente NO es prudente. Con 40% de ratio de deuda (hipoteca + coche + préstamos / ingresos), vives muy al límite. Solo te queda 60% para TODO lo demás: comida, transporte, seguros, ocio, vacaciones, ahorro, imprevistos. Cualquier problema (reparación cara, despido temporal, enfermedad, coche roto) te mete en serios aprietos. Recomendación: máximo 35% de ratio de deuda total. Si ahora tienes 40%, considera: (1) Vivienda más barata, (2) Ahorrar más para mayor entrada y reducir cuota, (3) Saldar primero otras deudas antes de comprar, (4) Esperar a ganar más. Tu salud financiera lo agradecerá.
¿Qué pasa si no tengo el 20% de entrada? ¿Puedo pedir hipoteca del 90% o 95%?
Sí, algunos bancos dan hipotecas al 90% (entrada 10%) o incluso 95% (entrada 5%), pero tiene costes ocultos importantes: (1) Tipo de interés será 0.5-1 punto más alto (ej: 3.5% → 4.5%), (2) Muchos bancos exigen contratar seguros adicionales (vida, hogar, protección de pagos) que suman 50-100€/mes, (3) Tu cuota mensual será significativamente mayor, (4) Pagarás literalmente decenas de miles de euros más en intereses durante 30 años. Ejemplo 200.000€: con entrada 20% pagas 123.000€ intereses; con entrada 10% pagas 148.000€ intereses. Diferencia: 25.000€. Solo recomendable si: prevés ingresos crecientes pronto, tienes empleo muy estable, o la vivienda es muy barata y puedes permitirte la cuota mayor.
¿A qué edad es demasiado tarde para pedir una hipoteca a 30 años?
La mayoría de bancos españoles exigen terminar la hipoteca antes de los 70-75 años (algunos antes de 65). Si tienes 50 años, máximo te darán hipoteca a 20-25 años. Si tienes 55 años, máximo 15-20 años. Esto aumenta la cuota mensual drásticamente. Ejemplo hipoteca 150.000€ al 3.5%: a 30 años = 673€/mes, a 20 años = 869€/mes (+196€), a 15 años = 1.072€/mes (+399€). Si tienes 55+ años y quieres comprar, considera seriamente: (1) Dar entrada muy alta (40-50%) para reducir cuota, (2) Aceptar plazo más corto solo si puedes permitir la cuota, (3) Evaluar honestamente si alquilar es mejor opción a esta edad (más flexibilidad, sin atarte a hipoteca en jubilación). No hay edad 'demasiado tarde' absoluta, pero sí debes ser realista sobre plazos y cuotas.
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