La novación hipotecaria en España te permite renegociar condiciones con tu banco sin cambiar de entidad. Te explicamos cómo funciona, cuándo compensa y sus costes.
¿Qué es la novación hipotecaria?
La novación hipotecaria es una modificación de las condiciones de tu hipoteca actual con el mismo banco que te la concedió. Es decir, renegociarás con tu entidad financiera para mejorar algún aspecto de tu préstamo hipotecario sin necesidad de cambiar de banco.
A diferencia de la subrogación, donde cambias tu hipoteca a otro banco, en la novación mantienes la relación con tu entidad pero con nuevas condiciones más favorables adaptadas al mercado actual.
Características principales de la novación
- Se mantiene el mismo banco prestamista
- Se pueden modificar el tipo de interés, plazo, o ambos
- Generalmente tiene menos costes que una subrogación
- El banco no está obligado a aceptar la novación
Diferencia entre Novación y Subrogación
Aunque ambos términos se refieren a cambios en tu hipoteca, son procesos completamente diferentes y es importante conocer cuál te conviene más en cada situación.
Novación Hipotecaria
- Mismo banco
- Proceso más rápido y simple
- Menores costes asociados
- El banco decide si acepta o no
Subrogación Hipotecaria
- Cambio a otro banco
- Proceso más complejo
- Puede tener más gastos
- Mejor competencia entre bancos
En resumen: usa la novación si tu banco ofrece buenas condiciones y quieres un proceso rápido. Opta por la subrogación si otros bancos ofrecen mejores ofertas y compensa los costes adicionales.
¿Cuándo considerar una novación?
No siempre merece la pena hacer una novación hipotecaria. Estos son los escenarios más comunes donde tiene sentido planteársela:
Bajada de tipos de interés
Los tipos de interés del mercado han bajado significativamente desde que contrataste tu hipoteca. Por ejemplo, si firmaste al 4% y ahora el mercado está al 2.5%.
Cambio de tipo de interés
Quieres cambiar de tipo fijo a variable (o viceversa) para adaptarte mejor a tus circunstancias financieras o expectativas del mercado.
Modificación del plazo
Deseas reducir el plazo para pagar menos intereses totales, o ampliarlo para reducir la cuota mensual y tener más liquidez.
Eliminación de productos vinculados
Quieres deshacerte de productos vinculados como seguros o tarjetas que ya no necesitas o que encarecen tu hipoteca.
Proceso de Novación Paso a Paso
El proceso de novación es relativamente sencillo. Aquí te explicamos cada paso:
Análisis de tu situación actual
Revisa las condiciones actuales de tu hipoteca: tipo de interés, plazo restante, capital pendiente, productos vinculados. Compara con las ofertas actuales del mercado.
Solicitud al banco
Contacta con tu banco y solicita una novación. Presenta ofertas de la competencia si las tienes, ya que te darán más poder de negociación. El banco estudiará tu perfil actual y tu historial de pagos.
Negociación de condiciones
El banco te presentará una propuesta. Negocia todos los aspectos: tipo de interés, plazo, comisiones, y productos vinculados. No aceptes la primera oferta sin negociar.
Firma ante notario
Una vez acordadas las nuevas condiciones, deberás firmar la novación ante notario. Es un trámite rápido similar a una escritura de compraventa.
Inscripción en el Registro
La nueva escritura de novación debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Este proceso suele gestionarlo el banco automáticamente.
Costes Asociados a la Novación
Aunque la novación suele ser más económica que una subrogación, tiene costes que debes conocer para calcular si te compensa:
Importante: Calcula el Break-Even
Antes de novar, calcula cuánto tiempo tardarás en recuperar los costes de la novación con el ahorro en la cuota mensual. Si planeas vender la vivienda en poco tiempo, puede no compensar.
Desglose de costes típicos
- Comisión de novación del banco: Entre 0% y 0.5% del capital pendiente (muchos bancos la eliminan)
- Gastos de notaría: Entre 150€ y 300€ aproximadamente
- Gastos de registro: Entre 150€ y 300€ aproximadamente
- Gestoría (opcional): Entre 100€ y 200€ si decides usar una
Ventajas y Desventajas de la Novación
Como cualquier decisión financiera, la novación tiene sus pros y contras. Evalúalos antes de tomar una decisión:
Ventajas
- Proceso más rápido y sencillo que la subrogación (2-4 semanas)
- Menores costes asociados al mantenerse en el mismo banco
- Posibilidad de mejorar significativamente tus condiciones actuales
- Mantienes la relación con tu banco, lo que puede facilitar futuras operaciones
Desventajas
- El banco no está obligado a aceptar, tiene total libertad para rechazarla
- Menor competencia que en una subrogación (solo negocias con un banco)
- Puede que las ofertas de otros bancos sean mejores
- Si tu perfil de riesgo ha empeorado, es probable que te rechacen
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto tarda el proceso de novación hipotecaria?
El proceso de novación suele tardar entre 2 y 4 semanas desde la solicitud hasta la firma. Es mucho más rápido que una subrogación, que puede llevar de 1 a 3 meses.
¿Mi banco está obligado a aceptar la novación?
No, tu banco no tiene obligación legal de aceptar una novación. Estudiará tu perfil crediticio actual, tu historial de pagos, y evaluará si le interesa modificar las condiciones. Por eso es importante tener un buen historial de pagos y poder justificar tu solvencia actual.
¿Puedo novar mi hipoteca si tengo impagos?
Si tienes impagos recientes o un historial de pagos irregular, será muy difícil que el banco acepte una novación, ya que desde su perspectiva aumenta el riesgo. Es mejor ponerse al día con los pagos y mantener un historial limpio durante al menos 6-12 meses antes de solicitarla.
¿Es mejor novar o subrogar mi hipoteca?
Depende de tu situación. La novación es mejor si tu banco ofrece buenas condiciones y quieres un proceso rápido y económico. La subrogación es preferible si otros bancos ofrecen mejores tipos de interés que compensen los mayores costes y tiempo del proceso. Compara ambas opciones antes de decidir.
¿Listo para el siguiente paso?
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