Subrogacion hipotecaria en España: cambiar de banco y ahorrar
Cuando conviene subrogar la hipoteca en España, costes reales y pasos clave
Que vas a aprender?
En esta guia descubriras todo sobre la subrogacion hipotecaria: cuando conviene, cuanto cuesta y como hacerlo paso a paso.
Comprende
Que es la subrogacion hipotecaria y en que se diferencia de la novacion.
Evalua
Cuando conviene subrogarse, los costes reales y los requisitos necesarios.
Actua
Proceso paso a paso para cambiar tu hipoteca a otro banco con mejores condiciones.
Guia sobre subrogacion hipotecaria en España para bajar cuota o mejorar condiciones: proceso, costes y requisitos clave para decidir si te conviene cambiar de banco.
Que es la subrogacion hipotecaria?
La subrogacion hipotecaria es el proceso mediante el cual cambias tu prestamo hipotecario de una entidad bancaria a otra, manteniendo las mismas garantias (tu vivienda) pero con condiciones potencialmente mas favorables.
Este proceso esta regulado por la Ley 2/1994 de Subrogacion y Modificacion de Prestamos Hipotecarios, que establece que los bancos tienen un plazo maximo de 15 dias para responder a una solicitud de subrogacion y los costes estan limitados por ley.
Definicion Legal
La subrogacion es el cambio de acreedor en un prestamo hipotecario, donde el nuevo banco paga al banco anterior y asume el resto de la deuda con el cliente, quien mantiene las mismas condiciones o mejora algunas de ellas.
Es importante destacar que la subrogacion NO es lo mismo que la novacion, aunque muchas personas confunden ambos terminos. Vamos a ver las diferencias clave en la siguiente seccion.
Diferencia entre subrogacion y novacion
Aunque ambos procesos modifican las condiciones de tu hipoteca, tienen diferencias fundamentales que debes conocer antes de decidir cual te conviene mas:
Subrogacion
- Cambias de entidad bancaria (acreedor)
- El nuevo banco paga tu deuda al anterior
- Costes limitados por ley (maximo 0,5% comision apertura)
Novacion
- Te quedas en el mismo banco
- Modificas condiciones del prestamo actual
- El banco puede cobrar comisiones mas altas
En general, la subrogacion suele ser mas ventajosa economicamente porque los costes estan mas limitados y el nuevo banco suele ofrecer mejores condiciones para captar tu negocio. Sin embargo, a veces tu banco actual puede igualar o mejorar la oferta para no perderte como cliente, lo que llamamos una "contraoferta".
Cuando conviene subrogarse?
No siempre tiene sentido cambiar de banco. La subrogacion es especialmente interesante en estas situaciones:
Mejora significativa del tipo de interes
Si puedes reducir tu tipo de interes en al menos 0,5 puntos porcentuales, probablemente compense los costes del cambio. Por ejemplo, pasar de un 3% a un 2,5% en una hipoteca de 200.000 puede ahorrarte mas de 10.000 durante la vida del prestamo.
Quedan muchos anos de hipoteca
Cuanto mas tiempo reste de tu prestamo, mas intereses ahorraras con una mejora del tipo. Si te quedan menos de 5 anos, probablemente no compense por los costes del cambio.
Capital pendiente elevado
Si aun debes una cantidad importante (por ejemplo, mas de 100.000), los ahorros seran mas significativos. Con capitales pequenos pendientes, el ahorro puede no justificar el proceso.
Como regla general, si puedes ahorrar al menos 100 al mes en tu cuota, o mas de 2.000 al ano, probablemente merezca la pena explorar la subrogacion. Usa nuestra calculadora de hipotecas para ver tu ahorro potencial.
Proceso de subrogacion paso a paso
El proceso de subrogacion puede parecer complejo, pero siguiendo estos pasos sera mucho mas sencillo:
Compara ofertas de diferentes bancos
Solicita ofertas vinculantes a varios bancos. Presta atencion no solo al tipo de interes, sino tambien a las comisiones, seguros obligatorios, vinculacion de productos (nominas, tarjetas, etc.) y otros gastos asociados.
Solicita el certificado de deuda
Tu banco actual debe proporcionarte gratuitamente un certificado con el capital pendiente, el tipo de interes actual y las condiciones del prestamo. Tienen 3 dias habiles para entregartelo.
Presenta la oferta vinculante a tu banco
Tu banco tiene 15 dias para igualar o mejorar la oferta del nuevo banco. Si lo hace y te convence, puedes hacer una novacion en lugar de subrogarte. Si no te convence o no mejora la oferta, continua con el proceso.
Formaliza la nueva hipoteca
Si decides continuar con la subrogacion, el nuevo banco se encargara de todos los tramites: tasacion, registro, notaria, etc. Normalmente el proceso completo tarda entre 1 y 2 meses.
Firma en notaria
El dia de la firma, se cancela tu hipoteca anterior y se formaliza la nueva. Desde ese momento, tu cuota mensual se domiciliara en el nuevo banco con las nuevas condiciones acordadas.
Cuanto cuesta subrogarse?
Uno de los aspectos mas importantes a considerar son los costes asociados. Afortunadamente, la ley limita muchas de estas comisiones:
Desglose de costes
Dato importante
Desde 2019, la ley obliga a que sea el banco quien pague los gastos de notaria, registro y gestoria en las subrogaciones. Tu solo pagarias la comision de apertura si el banco te la cobra (muchos no lo hacen para ser mas competitivos) y potencialmente una nueva tasacion si ha pasado mucho tiempo desde la original.
Requisitos y documentacion necesaria
Para poder subrogarte, necesitaras cumplir los requisitos de solvencia del nuevo banco y aportar cierta documentacion:
Requisitos personales
- Ingresos demostrables suficientes (generalmente cuota menor o igual al 35% ingresos netos)
- No estar en situaciones de impago o morosidad
- Tener historial crediticio positivo
Documentacion
- DNI/NIE en vigor de todos los titulares
- Ultimas 3 nominas o declaracion de la renta (autonomos)
- Escritura de la hipoteca actual
- Nota simple del Registro de la Propiedad (maximo 3 meses)
El nuevo banco tambien realizara una nueva tasacion de la vivienda para asegurarse de que el valor es suficiente como garantia del prestamo. Este es uno de los pocos gastos que normalmente si asume el cliente, con un coste de 250 a 400 aproximadamente.
Preguntas Frecuentes
Este articulo es una herramienta de orientacion educativa. La informacion proporcionada no constituye asesoramiento financiero profesional. Para decisiones importantes sobre tu hipoteca, consulta con un asesor financiero certificado.
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