Guía sobre subrogación hipotecaria en España para bajar cuota o mejorar condiciones: proceso, costes y requisitos clave para decidir si te conviene cambiar de banco.
¿Qué es la subrogación hipotecaria?
La subrogación hipotecaria es el proceso mediante el cual cambias tu préstamo hipotecario de una entidad bancaria a otra, manteniendo las mismas garantías (tu vivienda) pero con condiciones potencialmente más favorables.
Este proceso está regulado por la Ley 2/1994 de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, que establece que los bancos tienen un plazo máximo de 15 días para responder a una solicitud de subrogación y los costes están limitados por ley.
Definición Legal
La subrogación es el cambio de acreedor en un préstamo hipotecario, donde el nuevo banco paga al banco anterior y asume el resto de la deuda con el cliente, quien mantiene las mismas condiciones o mejora algunas de ellas.
Es importante destacar que la subrogación NO es lo mismo que la novación, aunque muchas personas confunden ambos términos. Vamos a ver las diferencias clave en la siguiente sección.
Diferencia entre subrogación y novación
Aunque ambos procesos modifican las condiciones de tu hipoteca, tienen diferencias fundamentales que debes conocer antes de decidir cuál te conviene más:
Subrogación
- Cambias de entidad bancaria (acreedor)
- El nuevo banco paga tu deuda al anterior
- Costes limitados por ley (máximo 0,5% comisión apertura)
Novación
- Te quedas en el mismo banco
- Modificas condiciones del préstamo actual
- El banco puede cobrar comisiones más altas
En general, la subrogación suele ser más ventajosa económicamente porque los costes están más limitados y el nuevo banco suele ofrecer mejores condiciones para captar tu negocio. Sin embargo, a veces tu banco actual puede igualar o mejorar la oferta para no perderte como cliente, lo que llamamos una "contraoferta".
¿Cuándo conviene subrogarse?
No siempre tiene sentido cambiar de banco. La subrogación es especialmente interesante en estas situaciones:
Mejora significativa del tipo de interés
Si puedes reducir tu tipo de interés en al menos 0,5 puntos porcentuales, probablemente compense los costes del cambio. Por ejemplo, pasar de un 3% a un 2,5% en una hipoteca de 200.000€ puede ahorrarte más de 10.000€ durante la vida del préstamo.
Quedan muchos años de hipoteca
Cuanto más tiempo reste de tu préstamo, más intereses ahorrarás con una mejora del tipo. Si te quedan menos de 5 años, probablemente no compense por los costes del cambio.
Capital pendiente elevado
Si aún debes una cantidad importante (por ejemplo, más de 100.000€), los ahorros serán más significativos. Con capitales pequeños pendientes, el ahorro puede no justificar el proceso.
Como regla general, si puedes ahorrar al menos 100€ al mes en tu cuota, o más de 2.000€ al año, probablemente merezca la pena explorar la subrogación. Usa nuestra calculadora de hipotecas para ver tu ahorro potencial.
Proceso de subrogación paso a paso
El proceso de subrogación puede parecer complejo, pero siguiendo estos pasos será mucho más sencillo:
Compara ofertas de diferentes bancos
Solicita ofertas vinculantes a varios bancos. Presta atención no solo al tipo de interés, sino también a las comisiones, seguros obligatorios, vinculación de productos (nóminas, tarjetas, etc.) y otros gastos asociados.
Solicita el certificado de deuda
Tu banco actual debe proporcionarte gratuitamente un certificado con el capital pendiente, el tipo de interés actual y las condiciones del préstamo. Tienen 3 días hábiles para entregártelo.
Presenta la oferta vinculante a tu banco
Tu banco tiene 15 días para igualar o mejorar la oferta del nuevo banco. Si lo hace y te convence, puedes hacer una novación en lugar de subrogarte. Si no te convence o no mejora la oferta, continúa con el proceso.
Formaliza la nueva hipoteca
Si decides continuar con la subrogación, el nuevo banco se encargará de todos los trámites: tasación, registro, notaría, etc. Normalmente el proceso completo tarda entre 1 y 2 meses.
Firma en notaría
El día de la firma, se cancela tu hipoteca anterior y se formaliza la nueva. Desde ese momento, tu cuota mensual se domiciliará en el nuevo banco con las nuevas condiciones acordadas.
¿Cuánto cuesta subrogarse?
Uno de los aspectos más importantes a considerar son los costes asociados. Afortunadamente, la ley limita muchas de estas comisiones:
| Concepto | Coste aproximado | Quién paga |
|---|---|---|
| Comisión apertura nuevo banco | 0% - 0,5% del capital | Cliente (limitado por ley) |
| Notaría | 600€ - 1.000€ | Nuevo banco |
| Registro | 400€ - 700€ | Nuevo banco |
| Gestoría | 200€ - 400€ | Nuevo banco |
Dato importante
Desde 2019, la ley obliga a que sea el banco quien pague los gastos de notaría, registro y gestoría en las subrogaciones. Tú solo pagarías la comisión de apertura si el banco te la cobra (muchos no lo hacen para ser más competitivos) y potencialmente una nueva tasación si ha pasado mucho tiempo desde la original.
Requisitos y documentación necesaria
Para poder subrogarte, necesitarás cumplir los requisitos de solvencia del nuevo banco y aportar cierta documentación:
Requisitos personales
- Ingresos demostrables suficientes (generalmente cuota ≤ 35% ingresos netos)
- No estar en situaciones de impago o morosidad
- Tener historial crediticio positivo
Documentación
- DNI/NIE en vigor de todos los titulares
- Últimas 3 nóminas o declaración de la renta (autónomos)
- Escritura de la hipoteca actual
- Nota simple del Registro de la Propiedad (máximo 3 meses)
El nuevo banco también realizará una nueva tasación de la vivienda para asegurarse de que el valor es suficiente como garantía del préstamo. Este es uno de los pocos gastos que normalmente sí asume el cliente, con un coste de 250€ a 400€ aproximadamente.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo subrogarme si estoy en ASNEF o tengo impagos?
Es muy difícil. Los bancos realizan un estudio de solvencia completo y estar en listas de morosos como ASNEF suele ser motivo de denegación automática. Sin embargo, si los impagos son menores o antiguos, algunos bancos podrían aceptarte con condiciones menos favorables.
¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso de subrogación?
El proceso completo suele tardar entre 1 y 2 meses desde que presentas la solicitud hasta la firma en notaría. Los bancos tienen 15 días para estudiar tu solicitud, pero luego hay que esperar a la tasación, el registro, y coordinar las fechas de firma.
¿Mi banco actual puede impedirme subrogarme?
No. La ley protege tu derecho a cambiar de banco y ninguna entidad puede poner obstáculos. El único "poder" que tiene tu banco es igualar o mejorar la oferta del nuevo banco durante el período de contraoferta de 15 días.
¿Listo para dar el siguiente paso?
Calcula cuánto podrías ahorrar subrogándote con nuestra calculadora de hipotecas
Ir a la calculadora