Comprar una segunda vivienda en España es una decisión financiera importante. Puede ser una inversión rentable o un coste elevado. En esta guía analizamos los números para ayudarte a decidir si merece la pena.
¿Cuándo SÍ tiene sentido comprar una segunda vivienda?
No todas las segundas viviendas son una mala inversión. Hay casos específicos donde comprar una segunda propiedad puede tener sentido financiero. Veamos cuándo puede ser una decisión inteligente:
Rentabilidad del alquiler superior al 5% neto anual
Si puedes obtener una rentabilidad neta superior al 5% después de todos los gastos, estamos hablando de una inversión decente.
- Zonas con alta demanda de alquiler vacacional
- Propiedades cerca de universidades o polígonos industriales
Zona con alta demanda turística
Las zonas turísticas consolidadas pueden generar ingresos significativos durante la temporada alta.
- Costa mediterránea (Valencia, Málaga, Baleares)
- Grandes ciudades con turismo constante (Barcelona, Madrid, Sevilla)
Uso personal frecuente (más de 4 semanas al año)
Si realmente vas a usar la vivienda regularmente, parte del 'coste' se convierte en 'valor disfrutado'.
- Comparar con el coste de hoteles/alquileres vacacionales durante esas 4+ semanas
Diversificación de patrimonio y jubilación planeada
Si ya tienes un patrimonio diversificado en fondos indexados, acciones y otros activos, una segunda vivienda puede ser parte de tu estrategia de jubilación, especialmente si planeas mudarte allí en el futuro.
¿Cuándo NO merece la pena comprar una segunda vivienda?
Ahora viene la parte dura: los casos donde comprar una segunda vivienda es una decisión financiera terrible. Si te identificas con alguno de estos puntos, probablemente deberías reconsiderar:
Rentabilidad del alquiler inferior al 3% neto
Si después de hacer los números sale que vas a sacar menos del 3% neto anual, estás perdiendo dinero. Literalmente podrías meter ese dinero en una cuenta remunerada y obtener mejores resultados sin ningún esfuerzo.
Poco uso personal (menos de 2 semanas al año)
Si vas a usar la vivienda menos de 2 semanas al año, es muchísimo más barato alquilar hoteles o apartamentos cuando los necesites. Estarás pagando miles de euros anuales por algo que apenas usas.
No tienes un fondo de emergencia sólido
Comprar una segunda vivienda cuando no tienes al menos 6 meses de gastos ahorrados es una receta para el desastre. Una reparación importante, un periodo sin inquilinos, o cualquier imprevisto puede arruinarte.
Tu primera vivienda aún no está pagada
Si todavía estás pagando la hipoteca de tu vivienda habitual, añadir una segunda hipoteca o inmovilizar capital en otra propiedad es multiplicar tu riesgo financiero sin necesidad. Primero termina de pagar tu casa.
Costes ocultos que matan la rentabilidad
Aquí está el verdadero problema: la mayoría de la gente olvida calcular todos los gastos reales de una segunda vivienda. Vamos a verlos uno por uno:
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Aunque no la uses, cada año pagas
300-800€/año según zona
Comunidad de propietarios
Gastos mensuales obligatorios
40-100€/mes (480-1.200€/año)
Seguro de hogar
Obligatorio para proteger tu inversión
200-400€/año
Mantenimiento y reparaciones
Goteras, averías, pintura, electrodomésticos
Mínimo 10% de los ingresos por alquiler
Periodos de vacío (sin inquilinos)
Realísticamente 30-40% del año sin generar ingresos
Pérdida de 2.000-3.000€/año en alquiler
Impuestos sobre el alquiler (IRPF)
Hacienda se lleva su parte de los ingresos
19-47% según tu tramo de IRPF
Advertencia importante
Estos costes son FIJOS. Los pagas uses o no uses la vivienda, tengas o no inquilinos. Es dinero que sale de tu bolsillo cada año sin excepción.
Ejemplo práctico: Los números reales
Vamos a hacer un ejemplo concreto para que veas exactamente cómo quedan los números en la vida real. Este es un caso típico de segunda vivienda en zona turística:
Caso real: Piso en zona turística
Escenario:
- Piso de 70m² comprado por 120.000€
- Zona turística de costa (Benidorm, Torrevieja, Costa Brava)
- Alquiler potencial: 700€/mes durante 8-9 meses/año
Ingresos brutos anuales
700€ × 9 meses (resto del año vacío o uso personal)
6.600€/ño
Gastos anuales
Resultado neto
Nota: Este cálculo no incluye impuestos sobre los ingresos por alquiler (IRPF), que reducirían aún más la rentabilidad final según tu tramo.
Calcula tu rentabilidad real
Introduce tus datos reales para calcular exactamente cuánto ganarías (o perderías) con tu segunda vivienda. La calculadora tiene en cuenta todos los costes y te compara automáticamente con un fondo indexado.
Comparación con un fondo indexado
Ahora viene la parte que más duele: comparar estos números con lo que podrías ganar metiendo esos 120.000€ en un fondo indexado global.
Segunda Vivienda
Fondo Indexado
¿Qué significa esto?
Con el fondo indexado obtienes casi el DOBLE de rentabilidad, sin hacer nada, sin reparaciones, sin inquilinos problemáticos, sin períodos vacíos, y con liquidez total si necesitas el dinero. La segunda vivienda solo tiene sentido si el uso personal que le vas a dar justifica esa diferencia de rentabilidad.
Cómo tomar la decisión final
Llegó el momento de la verdad. Antes de comprar una segunda vivienda, hazte estas 5 preguntas clave y responde con honestidad brutal:
Checklist de decisión
¿La rentabilidad neta supera el 5% anual?
Haz los cálculos reales incluyendo TODOS los gastos y períodos vacíos. Si no llega al 5% neto, olvídalo.
¿Tienes tu fondo de emergencia cubierto?
Mínimo 6 meses de gastos ahorrados en una cuenta líquida. Si no los tienes, tu prioridad es construir ese fondo, no comprar más inmuebles.
¿Tu vivienda habitual está pagada o casi pagada?
No tiene sentido tener dos hipotecas. Primero liquida la principal, luego piensa en segundas viviendas.
¿Vas a usarla realmente más de 4 semanas al año?
Sé honesto. Si la respuesta es no, es más barato alquilar cuando la necesites.
¿Estás dispuesto a gestionar inquilinos y reparaciones?
Ser propietario es un trabajo, no un ingreso pasivo. Roturas, impagos, limpiezas, gestiones... ¿lo tienes claro?
Si has respondido 'SÍ' a las 5 preguntas, adelante. Si tienes dudas en alguna, probablemente deberías invertir ese dinero en fondos indexados y alquilar cuando necesites una vivienda vacacional.
Preguntas Frecuentes
¿Es mejor comprar en la costa o en la ciudad para alquilar?
Depende de tu estrategia. La costa tiene temporada alta muy rentable (verano) pero también largos períodos de vacío. Las ciudades tienen demanda más estable durante todo el año pero con alquileres mensuales más bajos. Para alquiler vacacional, la costa puede ser más rentable. Para alquiler de larga temporada, la ciudad suele dar más estabilidad.
¿Puedo deducirme gastos de la segunda vivienda?
Solo si la alquilas. Si la alquilas, puedes deducir en tu declaración de IRPF: IBI, comunidad, seguro, intereses de hipoteca (si la hay), gastos de mantenimiento y reparación, amortización del inmueble (3% anual), y otros gastos relacionados. Si NO la alquilas y solo es para uso personal, no puedes deducir nada, pero sí pagas por el valor catastral en tu declaración de IRPF.
¿Merece la pena contratar una empresa de gestión de alquileres?
Depende de tu situación. Las empresas de gestión cobran entre el 15-25% de los ingresos por alquiler, pero se encargan de: búsqueda de inquilinos, check-in/check-out, limpiezas, gestión de incidencias, y coordinación de reparaciones. Vale la pena si: vives lejos de la propiedad, no tienes tiempo para gestionarla, o quieres hacer alquiler vacacional (cambios constantes de inquilinos). No vale la pena si: vives cerca, tienes tiempo, y vas a hacer alquiler de larga temporada (mismo inquilino todo el año).
¿Qué pasa si no encuentro inquilinos?
Los meses sin inquilinos (períodos de vacío) son pérdidas directas. Seguirás pagando IBI, comunidad, seguro, e hipoteca (si la hay), pero sin ingresar nada. Por eso es crucial calcular la rentabilidad con períodos de vacío realistas (30-40% del año para viviendas turísticas, 5-10% para alquileres de larga duración). Muchos inversores novatos calculan la rentabilidad con ocupación del 100% y luego se llevan una sorpresa desagradable.
¿Listo para el siguiente paso?
Si has decidido que una segunda vivienda no es para ti, aprende cómo invertir en fondos indexados para obtener mejor rentabilidad con menos esfuerzo
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