¿Alquilar o comprar? Es una de las decisiones financieras más importantes que tomarás. Pero la comparación va mucho más allá del pago mensual. Los costes de mantenimiento, las reparaciones inesperadas, el coste de oportunidad del capital invertido y la formación de patrimonio cambian radicalmente la ecuación. En este análisis profundo, te ayudaremos a calcular los costes reales de cada opción durante el período que elijas (5 a 40 años), considerando todos los factores que afectan tu decisión.
Más Allá del Pago Mensual: La Comparación Real
La mayoría de personas comparan únicamente la cuota de hipoteca con el alquiler mensual. Es un error. La cuota hipotecaria es solo el 40-60% del coste real de tener una vivienda en propiedad. Del mismo modo, el alquiler tiene costes adicionales que muchas veces se ignoran.
Costes Reales de Alquilar
- Alquiler mensual (que aumenta anualmente 2-4%)
- Seguro de inquilino (10-20€/mes)
- Algunos suministros no incluidos
- NO construyes patrimonio
Costes Reales de Comprar
- Cuota hipotecaria (fija o variable)
- Construyes patrimonio mes a mes
- Mantenimiento preventivo (50-100€/mes)
- Reparaciones mayores (500-2000€/año)
Clave: En los primeros 5-7 años, alquilar suele ser más económico que comprar. A partir del año 10-15, la acumulación de patrimonio (equity) hace que comprar sea ventajoso. El punto de equilibrio varía según tu situación.
Los Costes Ocultos de Comprar una Vivienda
Cuando compras una vivienda, hay costes que no aparecen en la cuota hipotecaria pero que son inevitables y significativos:
Costes Iniciales de Compra
Además de la entrada (normalmente 20% del precio), debes pagar impuestos de transmisión (6-10% del precio), notaría, registro y gestoría.
Ejemplo: Para una vivienda de 200.000€, los costes iniciales totales son ~50.000€ (entrada) + 24.000€ (gastos) = 74.000€
Mantenimiento Preventivo
Las viviendas requieren mantenimiento constante: revisión de instalaciones, pintura cada 5-7 años, limpieza de fachadas, impermeabilizaciones...
Entre 50€ y 150€/mes dependiendo del tamaño y antigüedad. En una vivienda de 90m², promedio: 100€/mes = 1.200€/año
Reparaciones Mayores
Electrodomésticos que se estropean, fontanería, electricidad, calefacción, ventanas... Son imprevistos pero inevitables.
Promedio: 500-2.000€/año. Una caldera nueva cuesta 1.500-3.000€. Reparar una fuga puede costar 500-1.500€
Coste de Oportunidad
Los ~74.000€ iniciales podrían estar invertidos generando rentabilidad. Si el mercado de valores rinde un 6-7% anual, ese dinero podría multiplicarse significativamente.
En 20 años, 74.000€ invertidos al 6% anual = ~237.000€. Este es el coste de oportunidad de comprar.
Calculadora de Comparación Alquiler vs Compra
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Resumen Comparativo
Evolución de Costes y Patrimonio
Desglose de Costes de Compra
Recomendación Basada en Números
✅ Financieramente, comprar es mejor
En el plazo analizado, comprar genera más patrimonio que el coste adicional versus alquilar. Considera también factores personales como estabilidad laboral y planes de vida.
Esta es solo una guía numérica. La decisión correcta depende también de factores personales como estabilidad laboral, planes de familia, preferencias de estilo de vida y situación del mercado local.
Factores Cualitativos a Considerar
Los números son importantes, pero no lo son todo. Estos factores personales pueden ser más determinantes que el análisis financiero:
Estabilidad Laboral
Si cambias de ciudad cada 2-3 años por trabajo, alquilar te da flexibilidad. Comprar solo tiene sentido si planeas estar mínimo 7-10 años en la misma ubicación.
Horizonte Temporal
¿Planeas vivir ahí 5, 10, 20 años? Los costes de compra-venta (10-15% del precio) hacen que comprar para menos de 5 años sea casi siempre peor opción.
Capacidad de Ahorro
Comprar requiere ahorros para imprevistos (3-6 meses de gastos). Si no tienes ese colchón, alquilar te da más seguridad financiera a corto plazo.
Preferencias Personales
Algunas personas valoran enormemente la libertad de personalizar su hogar. Otras prefieren la tranquilidad de no preocuparse por reparaciones. Ambas son válidas.
Cuándo Tiene Sentido Alquilar
- Planeas vivir en la zona menos de 5-7 años
- Tu situación laboral es inestable o requiere movilidad geográfica
- No tienes ahorros suficientes para la entrada + gastos + colchón de emergencia
- El mercado inmobiliario local está sobrevalorado (precio/alquiler > 25)
- Prefieres invertir tu capital en otros activos con mayor rentabilidad potencial
Cuándo Tiene Sentido Comprar
- Planeas vivir en la zona mínimo 10+ años
- Tu situación laboral y familiar es estable
- Tienes ahorros para entrada + gastos + 6 meses de emergencia
- El ratio precio/alquiler es favorable (<20) o el alquiler es muy alto
- Valoras enormemente la estabilidad, personalización y construir patrimonio a largo plazo
Preguntas Frecuentes
¿En cuántos años compensa comprar versus alquilar?
Generalmente, el punto de equilibrio está entre los años 7 y 15, dependiendo de: (1) el precio de compra vs alquiler local, (2) la revalorización esperada de la vivienda, (3) los costes de mantenimiento, y (4) el coste de oportunidad. En mercados caros como Madrid o Barcelona centro, el equilibrio puede estar más cerca de los 15-20 años. En ciudades más pequeñas, puede ser de 7-10 años. Usa nuestra calculadora con datos reales de tu zona para obtener una estimación precisa.
¿Qué es el coste de oportunidad y por qué importa?
El coste de oportunidad es lo que dejas de ganar al invertir tu dinero en una vivienda en lugar de en otros activos. Por ejemplo, si inviertes 50.000€ en la entrada de una casa en lugar de en fondos indexados que rinden un 6% anual, en 20 años habrás renunciado a ~110.000€ de ganancias potenciales. Esto no significa que comprar sea malo, sino que debes considerar que tu vivienda debe revalorizarse lo suficiente para compensar ese coste de oportunidad. Si la vivienda se revaloriza un 3% anual y el mercado de valores rinde un 7%, estás perdiendo un 4% anual en términos de oportunidad.
¿Los gastos de mantenimiento realmente son tan altos?
Sí. Muchos compradores primerizos se sorprenden por esto. Una regla práctica conservadora es destinar entre el 1% y el 2% del valor de la vivienda anualmente para mantenimiento y reparaciones. Para una vivienda de 200.000€, esto significa 2.000-4.000€ al año (165-330€/mes). Esto incluye: mantenimiento preventivo regular, reparaciones inesperadas (caldera, fontanería, electrodomésticos), pintura cada 5-7 años, y eventualmente renovaciones mayores (cocina, baños) cada 15-20 años. En viviendas más antiguas, los costes pueden ser aún mayores. Es fundamental no subestimar estos gastos al calcular si puedes permitirte comprar.
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